Mercado profissional de renda residencial no Brasil

Olhando para o mercado de capitais, é natural que, por se tratar de patrimônio imobiliário, formos buscar os dados dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que atuam no segmento residencial.

 

Avaliando o Patrimônio Líquido (PL) de todos os fundos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), temos um valor total de R$ 214  bilhões. Este valor representa a avaliação patrimonial destes fundos, seus ativos (imóveis, participações, aplicações financeiras) deduzidos dos seus passivos (contas a pagar e dívidas). Note que os FIIs residenciais correspondem a míseros 0,3% do total de fundos imobiliários somando R$ 670 milhões de PL. Na tabela abaixo trazemos a listagem desses fundos e suas características.

Fontes: Relatórios Gerenciais e Prospectos dos Fundos indicados. Elaboração RExperts.

Vale ainda a ressalva que pouco podemos tirar de conclusões, uma vez que a maioria dos FIIs listados estão com imóveis em construção, em período de renda garantida ou subordinada como o HOSI11, JFL11, RBRS11 e VCRR11. Apenas o LUGG11 e YUFI11 estão com o portfólio 100% operacional e sem renda garantida.

As poucas informações relevantes que podemos elencar se encontram resumidas na próxima tabela.

Fontes: Relatórios Gerenciais e Prospectos dos Fundos indicados. Elaboração RExperts.

Os fundos acima possuem características e públicos-alvo bastante distintos, nota-se pela diferença de NOI/m², ou Net Operating Profit, que indica a receita operacional imobiliária por metro quadrado, descontando-se os efeitos de vacância, corretagens e custos de manutenção.

Tão importante quanto saber qual o NOI/m² é compará-lo adequadamente. Esse indicador é correlacionado com o perfil e localização do imóvel, juntamente com a competência da gestão. Em uma região onde se pede um aluguel de R$ 60/m² e obtém-se o “Gestor A” com NOI de R$ 50/m² e outro “Gestor B” com NOI de R$ 45/m² – ambos no mesmo mercado de atuação – é possível identificar quem se saiu melhor.

Também preferimos destacar a rentabilidade prometida nos prospectos (dividend yield anual projetado) e sobre a cota patrimonial atual que constitui numa avaliação por laudo de empresas especializadas. Devido a grande flutuação e pouca liquidez do mercado secundário de FIIs, comparar com as cotas a preço de mercado fica muito impreciso.

Mercado residencial para locação em economias maduras

Perfil das locações nos EUA

Já que não vamos ter dados melhores do perfil do locatário e do mercado de aluguel residencial no Brasil, podemos olhar os resultados do comportamento em economias avançadas para discutir possíveis tendências que podem chegar aqui. Especificamente sobre o mercado norte-americano, a empresa iProperty Management compilou dados muito interessantes:

Fonte: iProperty Management

  • 36% das famílias alugam seus lares nos EUA;
  • Fora das regiões metropolitanas, este número cai para 23%;
  • Nas unidades específicas para locação, a vacância média é de 6,2%;
  • 17% dos inquilinos residenciais possuíam algum tipo de inadimplência no 1T21;
  • Os aluguéis subiram 61% entre 1960 e 2016 enquanto a renda média dos inquilinos cresceu apenas 5%, depois de ajustados por inflação;
  • US$ 310 mil é o preço médio de uma residência nos EUA.

Com relação às unidades locadas com fins residenciais:

Fonte: iProperty Management. Elaboração RExperts.

  • O inquilino típico residencial americano é uma mulher solteira de 42 anos com renda anual de US$ 36 mil e que possui 1 veículo próprio
  • Ainda com relação ao perfil dos inquilinos:
    • 42,5% são mulheres solteiras;
    • 31,5% são homens solteiros;
    • 26% são casados;
    • 49% possuem menos de 30 anos;
    • 32% possuem filhos;
    • 35% dos inquilinos reclamam de violência nas redondezas.

O resumo dessas estatísticas é que o aluguel é a opção para aqueles que estão iniciando sua ascensão social e/ou que não possuem perfil de crédito que possa permitir a aquisição da casa própria por meio das famosas hipotecas.

REITs Residenciais e seu desempenho

Enquanto nós estamos nos acostumando com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), em países com o mercado de capitais mais maduro é comum encontramos os REITs – Real Estate Investment Trusts, que diferem um pouco da mecânica de funcionamento brasileira. Nos EUA eles foram criados em 1960 e muitos países os copiaram.

Os REITs são antes de tudo “empresas”, com conselho de administração, presidente, diretoria, corpo de colaboradores, departamentos. Além disso, há uma diferença operacional importante que é a possibilidade de altíssimas alavancagens. Os REITs emitem dívidas para financiar suas operações, diferentemente das grandes limitações desse tipo de operação no ambiente de investimento dos FIIs. Nos EUA, o segmento residencial corresponde a 15% do mercado.

Fonte: Yuca/NAREIT – jun/21.

Quando queremos comparar rentabilidade, temos que ter o devido cuidado com a comparação direta de dividend yield dos REITs com os “primos brasileiros” FIIs. Nossos fundos imobiliários devem, por regulação, distribuir 95% do lucro operacional sob pena de perder isenções fiscais relevantes. Já os REITs têm essa mesma prerrogativa com o percentual de 90%, mas a alavancagem e os efeitos “não caixa” da depreciação fazem com que a geração de caixa (FFOFunds From Operations representa o fluxo de caixa operacional gerado por companhia do setor imobiliário) seja maior que o Lucro Líquido.

Para compreender a rentabilidade total de um REIT, precisamos calcular seu total return, que é o retorno que um acionista recebe por tanto por proventos (dividendos, bonificações e retornos de capital) como pela valorização da cota.

Nesse sentido, compilamos os resultados levantados pela NAREIT, associação setorial americana, com o retorno total do investimento em REITs de vários segmentos imobiliários:

Fonte: NAREIT.

É interessante observar que o setor residencial performou uma média de 11% ao ano em dólar, numa série histórica de 26 anos. É um excelente retorno comparado ao risco de um setor muito tradicional, acima de Shoppings e Hotéis, por exemplo.

A NAREIT também publica o retorno total por subcategorias dentro do setor residencial, subdividindo entre apartamentos, casas pré-fabricadas (trailer parks) e residências unifamiliares (casas de aluguel). É curioso como o retorno de casas superou a média do retorno com apartamentos nos REITs americanos em quase 2 pontos percentuais.

Fonte: NAREIT.

Maiores Companhias de Locação Residencial

Para tangibilizar quem são esses REITs residenciais, listamos cinco dos maiores do mercado. Vale a pena conhecer a página de relações com investidores deles e compreender mais sobre esse universo ainda em crescimento no Brasil:

Fonte: As empresas indicadas. Elaboração RExperts.

Em termos de indicadores de qualidade econômico-financeira, separamos alguns números com base nos informes do 3º trimestre de 2021, para comparar estes REITs. São eles:

  • Market Cap: ou valor de mercado;
  • FFO estimado para o ano de 2021;
  • P/FFO ou Preço dividido pelo FFO, que indica uma medida de múltiplo de fluxo de caixa que a companhia está sendo negociada;
  • PSR ou Price to Sales Ratio, que assim como P/FFO, indica o preço negociado em múltiplo de receita;
  • DY ou Dividend Yield pagos aos acionistas.

Fonte: As empresas indicadas, Yahoo Finance e Status Invest. Elaboração RExperts.

Lembrando que estes indicadores mostram apenas a ordem de grandeza que estas empresas negociam em bolsa de valores. Não é possível tomar uma decisão de investimento apenas com essa análise. Muitos fatores explicam a diferença entre os indicadores acima e merecem um estudo mais profundo, como o nível de alavancagem, depreciação dos ativos, impacto de receita de administração sobre imóveis de terceiros, imóveis vendidos ou em construção, fusões ou spin-offs em andamento.

Em termos de Cap Rate, que consiste na razão do aluguel anual pelo valor de mercado do imóvel, essas companhias realizam transações em taxas bem abaixo do que estamos acostumados no mercado brasileiro. Por exemplo:

  • No 3T21, a EQR fez aquisições a 3,9% a.a. (considerando a projeção de 12 meses de NOI) enquanto a INVH adquiriu imóveis a 5,0%a.a. no mesmo período;

Considerando o fluxo de NOI e os valores de avaliação do portfólio imobiliário, as americanas AVB e AVH negociam a um cap rate de 7,8% a.a. enquanto a europeia VNA.DE está em 2,7% a.a.

O que os dados do setor no exterior nos mostram é que temos tudo para crescer. A tendência de longo prazo de juros reais baixos favorece esse investimento e incentiva o surgimento de novos players que almejam a estrutura e prestígio que a Vonovia, Equity Residencial e AvalonBay desfrutam lá fora.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Continue aprendendo com os artigos do RExperts.

 

Esta publicação só foi possível graças ao patrocínio da Yuca, uma proptech referência em soluções descomplicadas de moradia, entregando facilidade a moradores, investidores e proprietários. O RExperts agradece o apoio e investimento em conteúdo para sofisticar o mercado imobiliário brasileiro.

Mais informações acesse https://www.yuca.live/

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O Mercado de Locações Residenciais em São Paulo, no Brasil e no Mundo

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Trata-se de uma compilação de números de diversas e importantes fontes que, quando combinados permitem uma análise profunda desse setor.



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Giuliano é engenheiro civil formado na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e possui MBA em Real Estate pela mesma instituição. Tem especialização em gestão de projetos pela University of LaVerne – Califórnia/EUA. É mestre e pesquisador do Laboratório de Gerenciamento da Construção (LAGERCON) da FEC/Unicamp. Além de sócio do RExperts, atua como empreendedor do mercado imobiliário pela Vicopisano Engenharia e trabalhou previamente em renomadas empresas como a gestora de fundos Pátria Investimentos e na construtora Método Engenharia.