FipeZap

A parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) e o portal de anúncios de imóveis ZAP existe desde 2010 e monitora diversos indicadores do mercado imobiliário nacional.

Os primeiros dados a serem analisados sobre o mercado de locações são:

  • Taxa de Locação, Cap Rate ou Rental Yield que representa os preços médios unitários (por metro quadrado) de anúncios de locação anualizada, dividido pelo preço médio unitário (também por m²) dos anúncios de venda. É uma medida indireta da rentabilidade dos imóveis por região da amostra, levantada mensalmente. Escolhemos as seguintes séries para análise Cidade de São Paulo e média do Brasil considerando os mercados residencial.

Para comparar com a rentabilidade do aluguel, também levantamos os juros reais do Brasil, isto é, o ganho de uma aplicação financeira descontando a inflação. Fazemos isto porque como os contratos são reajustados por um índice de inflação e, a longo prazo, presume-se que a geração de renda de aluguel se dá em termos reais. Nesse sentido escolhemos dois índices para esta comparação:

  • O índice IMA-S, que representa a rentabilidade da Taxa Selic, principal taxa de juros publicada pelo Banco Central, deflacionado pelo IPCA (índice de inflação oficial do governo calculado mensalmente pelo IBGE). Esse índice demonstra a rentabilidade real de uma aplicação indexada na Selic, como um CDB de banco de varejo que rende 100% do CDI.

NTN-B ou Tesouro IPCA+ com vencimento de 2045 que representa a taxa de juros que este título do Tesouro Nacional remunera acima do IPCA. A comparação com uma NTN-B é adequada porque o vencimento do título tem a maturidade de uma vida útil de um imóvel (~20 anos). Logo por ser um investimento de longo prazo, a comparação com o aluguel deveria ser mais justa do que uma taxa de curto prazo como a Selic.

Fonte: FIPE, Ipeadata, Sistema Gerenciador de Séries do Banco Central, Tesouro Direito. Elaboração RExperts.

Alguns comentários e conclusões do gráfico acima:

  • Os índices de aluguel têm uma volatilidade baixa, isto é, ficaram entre 4% e 6,5% ao ano, sem movimentações bruscas, inclusive com oscilações inferiores à taxa de juros básica da economia do país (IMA-S deflacionado por IPCA).
  • A taxa de aluguel se trata de uma medida indireta da rentabilidade, não estão inclusos os impactos da vacância, custos de condomínio, IPTU, manutenção e impostos sobre a renda. Como o cálculo não é líquido, pode causar distorções;
  • O mercado imobiliário paulistano apresentou retornos superiores que o mercado brasileiro em geral;
  • A NTN-B possui muito mais aderência de comparação com aluguéis do que a taxa Selic, como era de se esperar. Além disso, o ágio ou deságio de um título público corrigido pela inflação comparado à locação dos imóveis é muito pequeno.

Essa diferença de rentabilidade entre a locação residencial e um título público atrelado à inflação é mais detalhada no gráfico abaixo, demonstrando esse spread nos últimos 10 anos:

Na sequência vamos entender o comportamento dos preços unitários nominais médios de locação, em outras palavras, o quanto se pede por metro quadrado em SP Capital e no Brasil para imóveis residenciais.

Fonte: FIPE. Elaboração RExperts.

Os aluguéis residenciais apresentaram ligeiro aumento desde 2012 (linha vermelha), com a recessão do período Dilma, eles tiveram uma queda leve até meados de 2016. Especificamente o aluguel residencial na capital paulista teve seu pico em meados de julho de 2020, e dado os efeitos da pandemia, apresentou queda de preços, com uma estabilização no segundo semestre de 2021.

Como ficam estes valores se descontarmos os efeitos da inflação, medida pelo IPCA?

Fonte: FIPE, Ipeadata. Elaboração RExperts.

Percebe-se que o aluguel tende a ser resiliente com o IPCA. Todavia, nos períodos de recessão, onde há queda do rendimento real das famílias, o aluguel não acompanha o índice.

Se formos calcular, então, as médias e desvios padrão dessas rentabilidades das locações, assim como os retornos reais da taxa Selic, temos o cenário a seguir.

Fonte: FIPE, Ipeadata, Sistema Gerenciador de Séries do Banco Central. Elaboração RExperts.

A principal mensagem do gráfico é de que as locações residenciais são mais estáveis (menor volatilidade) que os retornos reais da taxa Selic e da NTN-B, apesar de possuírem rendimentos equiparáveis.

Outra informação interessante diz respeito ao ticket do pacote de locação, que se resume no valor total somando aluguel, taxa de condomínio e IPTU. O Portal ZAP realizou uma pesquisa no ano de 2020 e chegou ao seguinte perfil de resposta entre os entrevistados:

Fonte: A influência do coronavírus no mercado imobiliário brasileiro – ZAP/2020.

Apenas 5% das locações no Brasil são acima de R$ 5.000. Enquanto a grande maioria se concentra entre R$ 1.500 e R$ 3.000 o pacote.

QuintoAndar

O QuintoAndar é uma startup brasileira de tecnologia focada no aluguel e na venda de imóveis. Através de seus bancos de dados, foi criado o Índice QuintoAndar de preços de aluguel residencial atualizado mensalmente, estratificado por regiões e número de dormitórios dos imóveis. Atualmente o índice cobre as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro.

A grande vantagem do Índice QuintoAndar é que ele se baseia no valor dos contratos fechados pela plataforma, e não no preço de anúncio. Somente transações reais participam da amostra, um grande avanço na confiabilidade dos dados.

Por outro lado, é importante reconhecer as limitações do Índice. O primeiro ponto a se considerar é que o Índice representa o mercado formal e digitalizado de habitação, uma vez que o QuintoAndar só opera de acordo com as normativas legais desse mercado, assim contratos informais estão fora da amostra.

Falando entre a diferença entre o anúncio e o contrato, o Índice faz esse monitoramento e demonstrou que nos últimos meses essa diferença apresentava quase 14%, isto é, um anúncio de locação de R$ 1.000 tem grandes chances de ser fechado por R$ 860.

Fonte: QuintoAndar – Out/21.

Quando segregamos as rentabilidades por bairro, temos o seguinte perfil:

Fonte: QuintoAndar – Out/21.

Outro dado interessante diz respeito às rentabilidades por número de dormitórios:

Fonte: QuintoAndar – Out/21.

O valor médio por metro quadrado por número de dormitórios confirma a diferença de rentabilidade:

Fonte: QuintoAndar – Relatório de Novembro/2021 – https://mkt.quintoandar.com.br/indice

Quando ordenamos os bairros mais caros, a Vila Olímpia está em primeiro lugar, o que não necessariamente lhe confere o mesmo pódio em termos de rentabilidade nos dados divulgados:

Fonte: QuintoAndar – Relatório de Novembro/2021 – https://mkt.quintoandar.com.br/indice

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Esta publicação só foi possível graças ao patrocínio da Yuca, uma proptech referência em soluções descomplicadas de moradia, entregando facilidade a moradores, investidores e proprietários. O RExperts agradece o apoio e investimento em conteúdo para sofisticar o mercado imobiliário brasileiro.

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O Mercado de Locações Residenciais em São Paulo, no Brasil e no Mundo

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Giuliano é engenheiro civil formado na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e possui MBA em Real Estate pela mesma instituição. Tem especialização em gestão de projetos pela University of LaVerne – Califórnia/EUA. É mestre e pesquisador do Laboratório de Gerenciamento da Construção (LAGERCON) da FEC/Unicamp. Além de sócio do RExperts, atua como empreendedor do mercado imobiliário pela Vicopisano Engenharia e trabalhou previamente em renomadas empresas como a gestora de fundos Pátria Investimentos e na construtora Método Engenharia.