UMA ANÁLISE PELO ÍNDICE FIPEZAP+

  • Será que um imóvel “sempre” valoriza?
  • Será que imóvel é moeda forte?
  • Quem compra terra não erra?
  • Imóvel é e sempre será o melhor investimento?

Você provavelmente já ouviu pelo menos uma dessas frases que estão enraizadas na cultura do brasileiro e que, em uma economia instável como a nossa, elas podem parecer bem duvidosas.

Esse artigo foi originalmente escrito em 2015, os dados foram atualizados com a valorização dos últimos anos. No primeiro artigo, chegamos à conclusão de que a valorização real média dos imóveis é bem menor do que se imaginava. Desde então, 8 anos se passaram e a conclusão parece ser a mesma:

Nesse artigo vamos contar a história da valorização imobiliária no Brasil desde 1979 até 2023 e tentar descobrir o motivo destas frases que as pessoas repetem sem nunca mostrar um fundamento embasado. Até o final do artigo você vai realmente entender se os imóveis sempre valorizam ou não…

O Índice FipeZAP+

Para explicar o passado a gente precisa de dados históricos. A série histórica de preços de imóveis mais antiga no Brasil é a do índice FipeZAP+ a elaborada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE) em parceiria com o portal de classificados de imóveis Zap Imóveis. Ele calcula a variação do preço médio de anúncios de apartamentos prontos publicados em várias fontes (sites e classificados de jornais de grande circulação).

Obs: Para quem gosta de se aprofundar no assunto, o link para conhecer a metodologia completa desde indicador é esse aqui.

Então, para descobrir as respostas para as perguntas sobre valorização dos imóveis, vamos avaliar como esse índice se comportou de dezembro de 1979 até junho de 2023:

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Com o gráfico plotado acima, vemos que os preços nunca desceram, e mais, se um imóvel custasse, simbolicamente, R$ 100 (cem reais) em 1979, hoje (jun/2023) ele custaria R$ 107.295.150.619.038,00 (algo próximo a R$ 107 trilhões de reais). Caramba, isso é uma valorização absurda… será que faz sentido???

É claro que não… Até 1994 o Brasil vivia num rítimo de hiperinflação, que é quando o governo gasta muito mais do que arrecada com impostos e começa a imprimir papel-moeda alucinadamente para “pagar” as contas. Essa emissão de moeda sem lastro provoca o aumentos estratosféricos dos preços dos produtos e serviços. Mas o que importa para nós não é entender o que causou ou não a inflação, mas sim, retirar os efeitos dela nos preços desse índice de preços imobiliários.

Assim, para a análise ficar mais amigável, nós vamos corrigir o FipeZAP+ pela inflação medida pelo IPCA (o índice de correção oficial do Banco Central), porque, como você já leu no nosso artigo de taxas reais e nominais, o que realmente importa é saber quanto os imóveis valorizaram acima da inflação.

O resultado da valorização real dos imóveis está no próximo gráfico. Partindo-se de um valor base de R$ 100,00 em 1979, os imóveis atingiram o valor de R$ 122,73 em junho de 2023. Isso significa apenas 22,73% de valorização em mais 43 anos!

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Quanto um imóvel valoriza por ano, em média?

Essa é uma conta simples (mas não tão simples quanto dividir 22,73% por 43,5 anos! Essa conta não é correta), uma vez que temos os dados históricos em mãos. A fórmula abaixo calcula a valorização média anual dos imóveis no Brasil pelo índice FipeZAP+ ajustado pelo IPCA de 1979 até 2023. Como já vimos, são mais de 43 anos de dados levados em consideração, acompanhe:

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Os imóveis valorizaram apenas 0,47% ao ano durante os últimos 43 anos

Diferente do que você imaginava?

Uma das explicações de porquê tanta gente tem o costume de dizer que os imóveis valorizam muito é que, durante o período de hiperinflação, a referência de valor ficou muito confusa e as pessoas não sabiam se os preços estavam valorizando ou apenas acompanhando a inflação. Se, por exemplo, um imóvel passava de C$ 60 mil (cruzados, cruzeiros ou qualquer outra moeda da época) para C$ 600 mil em um ano (valorização de 10x), porém a correção inflacionária do período era de 15x (muito comum nessa época), o imóvel havia perdido valor, mas a percepção era de que o imóvel tinha se valorizado 10 vezes…

Os preços dos imóveis vão cair ou subir?

Essa é uma pergunta difícil de ser respondida. Podemos analisar momentos do passado dos preços dos imóveis para encontrar algum padrão de comportamento, mas sempre lembrando que “dados passados não representam comportamentos futuros”. Dividimos, então, os preços históricos dos imóveis em 6 períodos:

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  • 1979-1984 Queda: durante esses anos, os imóveis apresentaram desvalorização em relação ao índice de inflação (IPCA);
  • 1985-1986 Alta: por algum motivo, houve uma explosão nos preços, que subiram do índice 61,92 para, 186,96 (significa que os imóveis se valorizaram mais de 3 vezes);
  • 1987-1990 Queda: após o aumento repentino, a bolha estourou… Os imóveis foram se desvalorizando e chegaram a custar perto de 20% dos preços do pico (dez/1986);
  • 1991-2000 Estável: na década de 90 os preços permaneceram estáveis e andaram de lado, acompanhando a inflação do período;
  • 2000-2004 Queda: houve desvalorização dos imóveis neste período;
  • 2005-2014 Alta: este é o único período de que as pessoas comentam, nestes 10 anos os imóveis voltaram a ter uma valorização real de quase 3 vezes;
  • 2015-2023 Queda: desde 2014, o preço dos imóveis apresenta valorização abaixo da inflação. Isso significa que, na média e em valores reais, a qualquer momento desde então, o índice consta que os imóveis desvalorizaram.

Fazendo um levantamento da variação acumulada em 12 meses de cada índice semestral, até 2023, em 43% dos períodos analisados os imóveis tiveram valorização e em 57% desvalorização…

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Algumas ressalvas importantes precisam ser feitas nessas amostras do FipeZap+:

  • É elaborado um índice com a oferta de imóveis anunciados, logo, não se trata de transações efetuadas (mesmo sabendo que muitas vezes ocorrem descontos em relação ao preço de anúncio);
  • Não são acompanhados os preços dos mesmos imóveis, logo, a reposição de novos imóveis (lançamentos imobiliários) num patamar de preços maiores do que os “usados” tendem a puxar o valor médio de uma região. Será que um imóvel disponível em 1979 teria acompanhado a inflação mesmo depois de 43 anos?
  • Custos de transações (escritura, ITBI, corretagem), IPTU, condomínio, limpeza, manutenções ou mesmo renda de locações estão fora desse índice.

Investir em imóveis vale a pena, então?

Depois de mostrarmos que os imóveis valorizam em média 0,47% ao ano, temos certeza de que você irá pensar: “ah, mas tem um terreno de um tio meu que ele comprou por R$ 90 mil e hoje vale R$ 2 milhões! Esses números estão errados! Os imóveis valorizam muito mais que isso!”. Nós não vamos negar que existem casos específicos como esse, mas ninguém conta a história do avô que comprou um terreno e que desvalorizou 80% depois que um presídio foi construído ao lado (aliás se ainda não leu, recomendamos nosso artigo sobre investimentos em terrenos). Tendemos a divulgar histórias de sucesso e esconder as de fracassos…

Pontos fora da curva não podem ser assumidos como padrão. Em todo mercado existirá elementos que se destacam enquanto outros performam muito mal.

Portanto, nossa filosofia de investimento é: invista com estratégia e desconsidere a valorização. Pois é, ela pouco importa para quem quer ganhar dinheiro com imóveis de forma profissional, uma vez que existem 3 maneiras muito mais eficientes de se lucrar nesse mercado:

  • Com o desenvolvimento e venda de imóveis novos, isto é, construção de empreendimentos imobiliários,
  • Com a renda de locação de imóveis: investimentos em empreendimentos de base imobiliária, ou até…
  • Com a compra a valores descontados: buscar barganhas com boas margens de desconto em relação aos valores de mercado praticados em ativos comparáveis.

Essas formas de investir são muito mais lucrativas no longo prazo e menos sujeitas a variação dos preços do que apenas comprar e esperar uma valorização real dos preços de mercado.

Até a próxima e bons investimentos!

Agradecimento especial ao João Scopel e André Resende pela revisão e atualização do artigo!

Créditos das imagens:

http://pt.freeimages.com/photographer/marganz-55286

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Giuliano é engenheiro civil formado na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e possui MBA em Real Estate pela mesma instituição. Tem especialização em gestão de projetos pela University of LaVerne – Califórnia/EUA. É mestre e pesquisador do Laboratório de Gerenciamento da Construção (LAGERCON) da FEC/Unicamp. Além de sócio do RExperts, atua como empreendedor do mercado imobiliário pela Vicopisano Engenharia e trabalhou previamente em renomadas empresas como a gestora de fundos Pátria Investimentos e na construtora Método Engenharia.